购买北京四合院要怎么挑选需要考虑的因素--四合院网

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购买北京四合院要怎么挑选

1、周边环境。应注意所在区域交通是否拥堵，周边有无高大建筑群落，区域生活配套设施是否完善等。

2、内部环境。正规的北京四合院基本形制是分居四面的东、南、西、北房。由于受到中国古代建筑环境学的影响，大门一般不设在中轴线上。院落需宽敞，以便人们通风、休息、娱乐。同时勿忘细查四合院内生活用水及雨水的排泄渠道是否通畅。

3、建筑雕饰。如若某四合院有清晰易见的雕饰，“四季平安”或“子孙万代”、“福禄寿禧”等等，其价值则不容小视。

4、北京四合院属砖木结构建筑，由于其年岁久矣，因此，选择时要留意木制房架有无潮腐与受蛀现象，砖墙是否有松动迹象等。

5、人与自然和谐。“春可赏花，夏能纳凉，秋尝鲜果”是老北京四合院的独有意境，因此，枣树、石榴等绿色植物在一般四合院内都会安家驻足，会使您享受到人生乐趣。

6、为老人选购四合院，某些忌讳需注意。如桑、松、柏、梨、槐树不进院，室内地面略高于院内地面而院内不可低于。

北京购买老四合院的全攻略

来源：北京青年报徐曼

购买四合院，是个动辄几百万元的大投资，在决定之前，一定要进行缜密的考察、了解和分析。如何购买一处北京的四合院呢？记者就购买者关心的五个部分“考察———决定———签约———过户———翻建”进行了采访。

目前在北京,生活着很多高收入、高品位的国内成功人士和外籍人士，他们对传统的北京四合院情有独钟。应多位读者的要求，记者日前特意走访了北京著名房地产经纪公司“我爱我家”，向专业人士咨询了四合院相关买卖程序和事宜。

根据了解，目前北京传统四合院主要分布在东城、西城、崇文和宣武四城区，四合院的价格也因地段的不同而有所区别。比如，东城、西城多是以商贾富豪或者政界重要人士的身份保留下来，因此整体结构良好，占地面积多在300-500平米左右，价格约在400-600万元之间。宣武、崇文两区的四合院相对较小，占地面积多在200-300平米左右，价格也相对较低，多在200-300万元之间，是那些钟爱四合院却经济并不十分充裕的人士的较好的选择。

●考察篇●

特别注意四合院是否属拆迁范围

针对投资和风险都相对较高的四合院而言，“我爱我家”资深专家在接受记者采访时说，购买四合院是一件复杂而且繁琐的事情，更应该做好前期的调研工作，在调查期间，主要是到实地进行考察和对产权所属的法律调查。

对实地调查主要是给购买的人以直观的印象，包括其周边的生活环境是否舒适，娱乐休闲设施是否完善，交通条件是否便利等一些与生活息息相关的问题，这些问题因购房者的不同需求会有不同要求，购买者要依据自己的情况进行了解和分析。

买者要注意的是，因为四合院大多处于旧城区内，四合院的市政配套设施一般比较落后。比如一般没有市政排污管道，没有天然气管道等，购房者如果想在购房后改建相关设施，需要到规划部门审批通过才可以。所以购房者在实地调查时，除了像一般二手房买卖那样对四合院周边的交通、绿化、环境等加以注意外，还需特别留意排污、天然气、电力、通信网络等问题，以确定是否符合自己对生活品质的要求。

“我爱我家”的专家在接受采访时还提醒购买者，在实地调查时还应特别注意该四合院是否处在拆迁范围内。目前北京规划的40片历史保护区内，内城就有30片，而这30片保护区内的胡同和四合院在没有特殊情况下是不会拆迁的，所以购房者大可放心。如果该四合院不属于历史保护区内，购房者还需到规划局和建委落实相关事宜。

●决定篇●

弄清四合院权属作出购买决定

其实，在北京四合院的买卖过程中，了解清楚四合院的权属，是最繁琐和最为复杂的重要环节之一，只有清楚了购买者看中的四合院是否可以出售，才可以作购买的决定。“我爱我家”的资深专家在日前记者采访时也提道，在调查该四合院权属时，购买者要应尽可能多地考虑到与购买四合院的有关的风险问题，在此基础上寻求解决途径，并把风险降至最低，从而决定是否再进行交易。

一般来说，四合院的权属应从以下三个途径调查：

首先，也是最重要的就是查看产权证以及产权人的身份证明原件。由于历史的原因，目前北京四合院的产权状况非常复杂，许多四合院均为国家机关或者事业单位所有，长期租给他人使用，或者为众多产权人共同所有，所以，事先必须查询并且核实该四合院的真正产权人是谁，其是否有权转让该四合院，是否存在共有人和承租人，是否所有共有人均同意转让该四合院等。

其次，应与原产权人一起向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期等。在调查过程中，还应注意到四合院的转让限制。依据《城市房地产管理法》第三十七条的规定：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)依法收回土地使用权的；(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”上述这些规定对四合院的转让也同样适用。因此需要核实该四合院是否存在被查封、权属不清等情形。

此外，查看该四合院是否存在其他债权债务的纠纷(包括抵押)，如果四合院已经被设定抵押，应要求原产权人提供相关的合同以及合同履行状况的证明材料等，并且要求出售者限期解除抵押，同时在付款安排上考虑到解除抵押的时间，以防范风险。在调查期间，也许因为时间或者其他原因不能全面地调查清楚。不过，谨慎起见，在正式谈判并签署买卖合同之前，一定要查验四合院的产权证以及产权人的身份证明原件。

购买北京四合院注意事项及流程北京市国土房管局和市地方税务局于2004年4月12日联合发布的《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，规定本市行政区域内和符合国家及本市规定的其他

购买北京四合院注意事项及流程

北京市国土房管局和市地方税务局于2004年4月12日联合发布的《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，规定“本市行政区域内和符合国家及本市规定的其他省、区、市（包括香港、澳门和台湾地区）的机关、企事业单位、社会组织和个人，以及其他境外企业、组织和个人（以下简称单位和个人），除法律、法规、规章另有规定外，均可购买四合院”，并在税费和办理程序上为旧四合院的买卖提供了方便。于是，北京四合院买卖市场立即活跃起来，尤其是港澳台同胞及外国华人争相购买北京的四合院。但旧四合院买卖作为一种特殊的二手房买卖，涉及较复杂的历史遗留问题，在整个购买过程中存在较多的政策问题和法律障碍，加上四合院买卖往往涉及巨额的价款，尤其需要倍加小心。

如何购买一处北京的四合院呢？有哪些四合院相关买卖程序和事宜需要注意呢？

一般购买者需要关心的五个部分：考察———决定———签约———过户———翻建。